ГОСТ Р 56038-2014
5 Услуги управления многоквартирным домом
Услуга управления многоквартирным домом предполагает выполнение комплекса работ (действий), обеспечивающих:
Примечание – Заказчик, может определить иные, в том числе дополнительные виды работ (услуг), выполнение которых обеспечивает, по мнению заказчика, эффективное управление многоквартирным домом, исходя из уровня социально-экономических возможностей и потребностей заказчика.
5.1 Прием, хранение, ведение и передача технической документации на многоквартирный дом
Заказчик передает исполнителю техническую документацию на многоквартирный дом. Перечень технической документации приведен в приложении Б, в состав которого может входить иная документация.
Передача технической документации осуществляется на основании акта передачи, приведенного в приложении В.
Примечания – Если многоквартирный дом находился ранее в управлении у другого исполнителя, то техническая документация на многоквартирный дом передается этим исполнителем.
Техническая документация на многоквартирный дом формируется и ведется в соответствии с действующим законодательством и настоящим стандартом.
Техническая документация должна постоянно пополняться и актуализироваться по мере выполнения работ, проводимых в период управления многоквартирным домом.
Техническая документация на многоквартирный дом хранится в месте, определенном заказчиком.
При приеме, ведении и хранении технической документации к исполнителю предъявляются следующие требования:
- наличие у исполнителя квалифицированных специалистов и утвержденного порядка формирования, пополнения (актуализации) и хранения технической документации на многоквартирный дом;
Примечание – Исполнитель создает службу, отдел или назначает ответственного за работу по ведению, пополнению и хранению технической документации на многоквартирный дом, разрабатывает и принимает положение о работе такой службы или отдела.
- создание условий обеспечивающих сохранность и доступность при получении заинтересованными лицами информации, содержащейся в технической или иной документации.
5.2 Сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме
Для предоставления собственникам необходимой, в соответствии с действующим законодательством, информации исполнитель организует сбор, обновление и хранение информации с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных.
Исполнитель должен разработать процедуру сбора, хранения и защиты информационных ресурсов и иметь квалифицированных специалистов, способных выполнять данную работу.
Исполнитель создает службу, отдел или назначает ответственного за работу по сбору, обновлению и хранению информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, разрабатывает и принимает положение о работе такой службы или отдела.
Примечание – Исполнитель может заключить соответствующий договор со специализированной организацией.
При прекращении договора управления многоквартирным домом, исполнитель передает собранную информацию заказчику.
При сборе, обновлении и хранении информации, к исполнителю предъявляются следующие требования:
- наличие у исполнителя квалифицированных специалистов и утвержденного порядка по сбору, обновлению и хранению информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме;- наличие условий обеспечивающих возможность получения необходимой информации доступным и удобным для потребителей способом.
5.3 Определение технического состояния общего имущества многоквартирного дома
Исполнитель организует и проводит технические осмотры, обследование и (или) мониторинг технического состояния многоквартирного дома или его частей в соответствии с ГОСТ Р 56194. По итогам обследований (осмотров) формируются планы и перечни работ, выполнение которых обеспечивает комфортные условия проживания и нормативное техническое состояние многоквартирного дома.
При определении технического состояния общего имущества многоквартирного дома, исполнитель должен иметь в своем составе квалифицированных специалистов, соответствующие приспособления, инструменты и оборудование.
Исполнитель создает службу, отдел или назначает ответственного за работу по организации и проведению технических осмотров или обследований многоквартирного дома, разрабатывает и принимает положение о работе такой службы или отдела.
Примечание – Исполнитель может заключить соответствующий договор со специализированной организацией на выполнение работ по проведению технических осмотров или обследований.
5.4 Подготовка планов, перечней работ (услуг) по содержанию многоквартирного дома
На основании определенных, в соответствии с ГОСТ Р 56194 плана работ и (или) перечня работ (услуг), исполнитель формирует предложения заказчику (собственникам) по объему и периодичности их выполнения. Состав и объем таких работ (услуг) не может быть меньше, чем это установлено в законодательстве и должен включать в себя мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности и иметь экономическое и техническое обоснование.
Примечание – Предложения должны иметь форму технико-экономического обоснования, характеризоваться технической, санитарно-эпидемиологической, пожарной и энергетической достаточностью и целесообразностью, с возможностью выбора по эксплуатационным качествам и затратам содержания, в том числе по стоимости, и состоять из минимальной, средней и максимальной цены предложения.
При подготовке планов, перечней работ (услуг), исполнитель должен иметь в своем составе квалифицированных специалистов.
5.5 Обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома
Для определения порядка формирования и определения стоимости работ (услуг), выполняемых в процессе эксплуатации, управления и содержания многоквартирного дома исполнитель, на основании действующих расценок [2], территориальных единичных расценок, или иного порядка определения цены, предлагает заказчику утвердить предложенный порядок.
Примечание – Определение цены должно базироваться на общепринятых (апробированных) и эффективно работающих системах определения цены (стоимости) работ (услуг), связанных с управлением и содержанием многоквартирных домов.
Требования к исполнителю: исполнитель должен иметь в своем составе квалифицированных специалистов и программное обеспечение.
5.6 Заключение договоров энергоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг
Для предоставления потребителям коммунальных услуг в виде электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения исполнитель, в зависимости от наличия спроектированных и смонтированных соответствующих внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения и возможности их подключения (технологического присоединения), в соответствии с действующим законодательством, заключает договоры энергоснабжения с ресурсоснабжающими организациями.
В договоре энергоснабжения должны быть указаны технические параметры коммунального ресурса поставляемого на границу поставки коммунального ресурса, которые должны соблюдаться ресурсоснабжающей организацией во время исполнения договора.
Исполнитель организует и обеспечивает контроль за соблюдением ресурсоснабжащими организациями технических параметров соответствующего коммунального ресурса поставляемого в точку поставки коммунального ресурса, в том числе, по средствам контроля параметров диспетчерской службой.
Договором должен быть определен порядок перерасчета оплаты потребителями коммунального ресурса, в случае поставки ресурсоснабжающей организацией ресурса, не соответствующего установленным техническим параметрам.
Примечание – Исполнитель в своем составе должен иметь квалифицированных специалистов, обладающих специальными знаниями решения экономических, юридических и технических вопросов.
5.7 Содержание многоквартирного дома
Исполнитель организует выполнение работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Примечание – Исполнитель выполняет такие работы (услуги) самостоятельно или привлекает для их выполнения подрядчиков, заключая с ними соответствующие договора. Содержание многоквартирного дома, может осуществляться в соответствии с ГОСТ Р 56192.
Выбор подрядчиков для выполнения работ (услуг), связанных с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома, должен проводиться исполнителем на конкурсной основе, на условиях наиболее выгодных для собственников. Для этого исполнитель разрабатывает порядок отбора подрядчиков и поставщиков.
Подготовка и оценка готовности многоквартирного дома и отдельных его частей, в том числе систем инженерно-технического обеспечения к новому отопительному сезону осуществляется в соответствии с [3].
При выполнении работ по содержанию многоквартирного дома к исполнителю предъявляются следующие требования:
- наличие у исполнителя квалифицированных специалистов, или заключенного договора на выполнение таких работ специализированной организацией;- наличие материально-технической базы, необходимых технических средств, автотранспорта (спецтехники) и другого оборудования и приспособлений;
Примечание – При отсутствии собственной материально-технической базы, техники и оборудования, исполнитель может заключить договор аренды такой техники, оборудования и приспособлений.
- наличие у исполнителя утвержденной процедуры отбора подрядных организаций, обеспечивающей возможность экономически и технически обоснованного выбора подрядчиков как по квалификационным, технологическим показателям так и по ценовым.
5.8 Подготовка предложений о передаче объектов (частей) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе
Общее имущество многоквартирного дома, которое не используется собственниками, или использование которого иными лицами возможно без ущемления интересов и прав собственников, может быть передано в пользование иным лицам на возмездной основе. На условиях, наиболее выгодных для собственников и только с согласия, и разрешения собственников, принятых в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Исполнитель рассматривает предложения, поступившие от лиц, потенциально заинтересованных в использовании общего имущества многоквартирного дома или организует поиск заинтересованных лиц.
Исполнитель готовит предложения для заказчика о передаче помещений или отдельных частей общего имущества многоквартирного дома в пользование (в аренду) иным лицам. Пользование осуществляется на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора таких претендентов, который организует и проводит исполнитель при участии собственников.
5.9 Взаимодействие с заказчиком (потребителями) и ознакомление с проектами документов, подготовленных исполнителем
Исполнитель организует взаимодействие с заказчиком (потребителями), советом многоквартирного дома и другими структурами, созданными в многоквартирном доме на законных основаниях, и обеспечивает их ознакомление с проектами подготовленных документов по вопросам управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома по средствам:
- размещения документов в общедоступных местах (определенных собственниками): в подъездах, на придомовой территории, на информационных досках;- рассылки документов почтой РФ или электронной почтой;- размещения документов в офисе исполнителя и (или) в сети интернет, на сайте исполнителя.
Исполнитель организует предварительное обсуждение проектов документов с заказчиком.
5.10 Организация и проведение Общих собраний собственников
Исполнитель, на основании обращения заказчика об инициировании проведения Общего собрания собственников, обеспечивает организацию и проведение общего собрания собственников, в соответствии с [1] в том числе:
- уведомление заказчика (собственников) о проведении Общего собрания собственников и Повестке такого собрания;- подготовку форм документов, необходимых для регистрации участников Общего собрания собственников и голосования по Повестке;- возможность ознакомления заказчика (собственников) с информацией и материалами, которые будут рассматриваться на Общем собрании собственников;- подготовку помещений (мест) для проведения Общего собрания собственников;- регистрацию собственников, участников Общего собрания собственников, документальное оформление решений, принятых Общим собранием собственников (если такое поручение поступит от инициатора проведения Общего собрания собственников);- доведение до сведения собственников решений, принятых на собрании.
Примечание – Исполнитель назначает лицо, ответственное за организацию и проведение Общих собраний собственников и решение сопутствующих вопросов.
5.11 Начисление и контроль за расчетами
Исполнитель осуществляет начисления, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме. Контролирует правильность внесения данных, производимых расчетов, связанных с оплатой расходов за выполненные работы (услуг) по управлению и содержанию многоквартирного дома в соответствии с условиями договора, а так же за потребленные потребителями коммунальные услуги соответствующего вида в соответствии с [4], [5] и ГОСТ Р 51617.
У исполнителя должны быть квалифицированные специалисты и электронные программы расчетов и начислений.
Примечание – Исполнитель может поручить выполнение работ по начислениям сторонней организации, заключив с ней соответствующий договор.
5.12 Документальное подтверждение факта выполнения услуг и работ
Подтверждение факта выполнения услуг и работ оформляется актом выполненных работ. Заказчик, принимает по акту от исполнителя результаты выполненных работ (услуг).
Исполнитель принимает по акту работу у подрядных организаций, при этом проверяет объемы выполненных работ, правильность начислений, и осуществляет расчет с ними.
Списание с лицевого счета многоквартирного дома денежных средств производится на основании подписанных актов.
У исполнителя должна быть разработана, согласована с заказчиком и утверждена процедура документального подтверждения факта выполненных работ и назначен ответственный за ее выполнение.
5.13 Документальное подтверждение факта выполнения услуг и (или) работ ненадлежащего качества
При выявлении фактов некачественно оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома или его частей, исполнитель составляет акт такого нарушения или несоответствия. При наличии вреда, причиненного в следствии нарушения качества работ (услуг), составляется акт фиксирующий вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя.
Подтверждение факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, осуществляется в соответствии с [4].
На основании актов, подтверждающих выполнение услуг и (или) работ ненадлежащего качества, исполнитель делает перерасчет, снижение оплаты или доначисления, в соответствии с действующим законодательством и утвержденным заказчиком порядком.
У исполнителя должна быть разработана процедура контроля за качеством оказываемых услуг и выполнением работ, и назначен ответственный за ее выполнение.
5.14 Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг
Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
У исполнителя должна быть разработана процедура контроля за потреблением и оплатой потребителями коммунальных услуг и наличие в своем составе квалифицированных специалистов и технических средств, обеспечивающих возможность законного ограничения и (или) приостановления предоставления коммунальных услуг.
5.15 Обеспечение соблюдения потребителями (собственниками) правил и инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
Исполнитель информирует потребителей о правилах пользования жилыми помещениями [6] и порядке эксплуатации многоквартирного дома, а так же о требованиях, установленных в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
Исполнитель принимает меры, обеспечивающие выполнение всеми потребителями, проживающими в многоквартирном доме, правил пользования жилыми помещениями и инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
5.16 Ведение претензионной и исковой работы
Исполнитель организует и ведет исковую, претензионную работу и взыскание задолженностей в отношении лиц, не исполнивших обязанности в соответствии с заключенными договорами и действующим законодательством.
Примечание – Исполнитель может заключить соответствующий договор со специализированной организацией.
5.17 Взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления
Исполнитель организует взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом.
Исполнитель назначает ответственного по взаимодействию с органами государственной власти и органами местного самоуправления.
5.18 Подготовка предложений по вопросам проведения текущего и (или) капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, реконструкции и (или) перепланировки
Исполнитель, в соответствии с действующим законодательством, готовит предложения необходимости проведения текущего и капитального ремонтов, реконструкции и (или) перепланировки, которые определяются по итогам технических осмотров, обследований и (или) мониторинга технического состояния многоквартирного дома.
Примечание – Необходимость (периодичность и (или) обязательность) проведения капитального ремонта, может быть установлена законодательством Российской Федерации или являться технологическим требованием по отношению к многоквартирному дому или отдельным его частям. Капитальные ремонты подразделяются на комплексные и выборочные капитальные ремонты, которые могут проводиться с отселением или без отселения проживающих.
Исполнитель разрабатывает предложения для заказчика, включающие в себя:
- порядок разработки проектно-сметной документации, которая должна соответствовать требованиям, установленным в [7], [8];- порядок организации и проведения капитального ремонта по объему и времени (график) выполнения работ с учетом требований, установленных в [9];- порядок ведения исполнительной документации в соответствии с [10];- порядок осуществления строительного контроля в соответствии с [11];- порядок приемки в эксплуатацию законченного ремонтом многоквартирного дома в соответствии с [12].
Требования, предъявляемые к исполнителю, характеризуются наличием и знанием:
- нормативной и технической документации по организации и проведению капитальных ремонтов;- технической документации на многоквартирный дом;- разработанного порядка проведения технических осмотров, обследований;- оценки технического состояния многоквартирного дома и его частей.
Примечание – Исполнитель может заключить соответствующий договор со специализированной организацией.
5.19 Организация сбора и вывоза твердых бытовых отходов
Организация сбора и вывоза твердых бытовых отходов должна осуществляться в соответствие с действующим законодательством и ГОСТ Р 56195.
5.20 Диспетчерское и аварийно-ремонтное обслуживание
Исполнитель организовывает диспетчерское и аварийно-ремонтное обслуживание многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством и ГОСТ Р 56037.
Исполнитель информирует потребителей об адресах и номерах телефонов диспетчерской, аварийно-ремонтной службы исполнителя, объединенных и (или) единых диспетчерских службах, если такие службы созданы.
5.21 Предоставление заказчику отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом
Исполнитель представляет заказчику отчеты (на бумажных носителях и (или) в электронном виде) об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены законодательством Российской Федерации, решениями собраний собственников многоквартирного дома и договором управления многоквартирным домом.
Размещение и предоставление информации осуществляется с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных [13].
5.22 Обеспечение участия представителей собственников в осуществлении контроля
Исполнитель обеспечивает участие собственников (Совета многоквартирного дома) или их представителей, в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке, если предложения участия собственников в осуществлении контроля поступает от них.
_______________
