Отдел управления жилищным фондом и  предоставления коммунальных услуг Департамента развития  жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в  пределах своей компетенции сообщает.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491), согласно пункту 2  которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей  долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в  частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы;  коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные  коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого  помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в  многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения, отвечает  признакам общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно подпункту "а" пункта 1  Правил № 491 состав общего имущества в целях выполнения обязанности по  содержанию общего имущества определяется собственниками помещений в  многоквартирном доме.

В силу названной нормы домофонная система  входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД в  случаях, если либо указанная система приобретена и (или) включена в  состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  на основании соответствующего решения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме, либо указанная система была  установлена в многоквартирном доме на момент ввода многоквартирного дома  в эксплуатацию и отнесена к общему имуществу в многоквартирном доме  изначально.

В случае если домофонная система установлена в  многоквартирном доме после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию,  указанная система приобретена одним или несколькими собственниками  помещений в многоквартирном доме, либо иным лицом (лицами), при этом  общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о  включении такой системы в состав общего имущества не принималось, тогда  домофонная система не входит в состав общего имущества собственников  помещений в многоквартирном доме и принадлежит тому лицу (лицам),  которое такую систему приобрело и установило.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник.

В силу указанной нормы именно собственник  домофонной системы несет обязанность по ее содержанию. Обязанности по  оплате содержания домофонной системы у прочих собственников помещений в  многоквартирном доме в данном случае не возникает.

В то же время в указанном случае у собственника  домофонной системы не возникает обязанности по обеспечению жильцов дома  индивидуальными (квартирными) устройствами управления системой  запирания дверей, по обеспечению возможности передачи аудио- или  видеосигнала между приемо-передающим устройством домофонной системы на  входной двери подъезда дома и индивидуальными приемопередающими  устройствами в квартирах собственников помещений в многоквартирном доме.

Обеспечение отдельных жильцов многоквартирного  дома такими приемо-передающими и (или) управляющими устройствами,  связанными с домофонной системой, возможно по отдельной договоренности  таких жильцов с собственником домофонной системы, в том числе за плату.

Важно отметить, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 209  ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению  совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не  противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и  охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое  имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь  собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом,  отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,  распоряжаться им иным образом, в соответствии со статьей 304  ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его  права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу указанных норм собственник домофонной  системы не может препятствовать в доступе собственникам помещений в МКД  как к принадлежащим им помещениям, так и к принадлежащему им общему  имуществу в МКД. Обеспечение такого доступа реализуется предоставлением  всем собственникам помещений в многоквартирном доме ключей от запирающих  устройств домофонной системы.

Если домофонная система входит в состав общего  имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании  соответствующего решения общего собрания собственников помещений в  многоквартирном доме, либо в силу того, что указанная система была  установлена в многоквартирном доме на момент ввода многоквартирного дома  в эксплуатацию и изначально была отнесена к общему имуществу в  многоквартирном доме, тогда необходимо обратить внимание на следующее.

Частью 1 статьи 39  Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что  собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на  содержание общего имущества в МКД. Бремя расходов на содержание  домофонной системы, входящей в состав общего имущества в МКД, также  возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 162  ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона  (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников  помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за  плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162  ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть  предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении  которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по  содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок  изменения такого перечня.

Таким образом, в случае, если техническое  обслуживание домофонной системы предусмотрено договором управления, то  оплата данного вида работ производится в составе платы за содержание и  ремонт жилого помещения, которая вносится в пользу управляющей  организации.

Состав работ по обслуживанию домофонной  системы, их стоимость, в том числе порядок ее изменения, а также порядок  внесения платы определяются решением общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей  организации.

Такое решение общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции  взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 ГК РФ, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК  РФ порядке, является обязательным для всех собственников до признания  его недействительным судом, в том числе и для тех собственников, которые  не участвовали в голосовании.

Управляющая организация имеет право обслуживать  домофонную систему собственными силами, либо путем привлечения  специализированной организации на основании соответствующего договора.

Обращаем внимание, что согласно пункту 2  Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов  исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных  постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N  1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются  нормативными правовыми актами.